民泊をやりたいと思っている方に

住宅宿泊事業法(民泊新法)が成立し、民泊を取り巻く状況も変化してきました。以前ならグレーゾーンとして許されてきた、民泊運営も法律がきちんとできたことによって、取締りが今より厳しくなることが予想されます。

現に逮捕されている例もあるくらいです。今から民泊をはじめる方は合法民泊でないといけません。

しかし、合法民泊をするためには、かなり手続きが複雑なのを覚悟しておきたい。(クリアーしていく喜びもあるのだが…)手続きの難易度は難しい順で、旅館法業に基づくもの、特区民泊、住宅宿泊事業法(民泊新法)になります。

手続きは面倒だし、金銭的に余裕がある人は、手続きを専門家(司法書士)などに任してもできることはできます。

民泊をやろうと思った場合、自分がどういう形の民泊を目指すかによって、民泊のやり方が変わってきます。それによってまた身につけないといけない知識も変わってきます。

ではどういうものがあるのでしょうか。民泊をビジネスとしてやるのか、それとも国際交流を目的としてやるのかで、民泊の選び方から変わってくるので、

イロイロな民泊を知るのは勉強になるのでいいのですが、自分の目的をはっきりさせてリサーチをすると無駄が少なくなります。

ビジネスとして考えるならば、民泊をする地域、立地条件など要因はイロイロあるだろうが、ビジネスチャンスがあることには間違いないと思います。その場合旅館法に基づく民泊、特区民泊を選択するのがよいと思います。

国際交流や語学の習得を目的とするなら住宅宿泊事業法(民泊新法)に基づく民泊がいいでしょう。

そこでAirbnbをとりいれるのであれば、多少の語学力が必要になります。アカウントの登録やゲストとのメッセージのやりとりに必要になってきます。英語が話せるのが一番だが、最低限の読み書きはできないとむずかしいかも… 

得意な人をクラウドソーシングでメール担当として雇うこともできます。

民泊イコールAirbnbというぐらい、民泊仲介サイトとしては、Airbnbが知名度も高いですが、他にも会社があります。例えばAgodaはアジア圏では、かなり強い予約サイトです。そのほかHomeAwayなどもあります。それぞれの特徴を見てみましょう。

Agodaはもともとホテル予約サイトで、ホテルと比較されるため料金が高めになる。コールセンターとゲストと応対を支援してくれる。デメリットとしては物件登録まで1ヶ月位かかってしまう。システムが複雑で設定が難しい。

補償制度(キャンセルになった場合にゲストから直接回収しないといけないので事実上ないのと同じ)がないなどが挙げられます。HomeAwayは登録は比較的簡単、Airbnbとのカレンダー同期機能もあります。

デメリットとしては予約の変更、キャンセルはメールで依頼しないといけない、Agodaと同じく保証金制度がない、です。

民泊のことを知ろうとすることで、Airbnbしか知らなかったのが、他社の予約サイトのことが知れたり、民泊に関する法律の事を勉強してみたり、イロイロなことを知ることができます。

また実際にお客様(ゲスト)に会うことで様々な経験ができるようになるはずです。

せっかく、民泊に興味を持たれたのですからご自分でもっと民泊、Airbnbのことを調べてみてください。そのなかで民泊をやりはじめる人が出たら嬉しいです。

Airbnbをはじめよう!(緊急時の対応編)

苦労して、Airbnbに登録してやっとゲストを迎えられるようになっても、様々なトラブルを予想しておくことが大切です。予想しておくことで、実際にトラブルが起こったときの対応に生きてくると思います、

では、トラブルにはどんなものがあるでしょう。

1. 人命に関わる重大な事態、事故

2. できるだけ早く対応しなくてはならないもの、水道、ガスのトラブルなど(緊急度の高いもの)

3. 今すぐでなくても大丈夫なものといっては悪いが、wifiが壊れた、電球が切れたなど(緊急度の低いもの)

この3つぐらいに分類すると、1の本当の緊急事態になれば、救急車や、警察のお世話になることになります。万が一ゲストがそいうことに巻き込まれた場合、110番、119番の出番です。まして都会の場合、英語のオペレーターがいることが多いので安心です。

地方の場合は連絡の取次をしっかりやってあげないといけません。Airbnbでも緊急事態に瀕したゲストとホストのための緊急電話サポートの体制もあります。語学が不得意な人も最低限連絡先を教えてあげるなどはしてあげたいですね。

2の場合には、日本の場合はそんなに発生することは少ないです。またチェックアウトのときの清掃際のの点検をかかさずおこなうことで、さらにリスクを減らすことになります。

それでも起こってしまう時は修理のガス、水道会社の連絡先を準備しておくことで対応ができます。

お湯が出なく、シャワーが浴びれないなどのトラブルは、周辺に銭湯などがあれば、利用してもらい、代金分を料金から値引きする方法もあります。銭湯がない場合などは全額返金にするなど、そのへんは臨機応変な対応が求められます。

3に関しては、wifiを備品として用意するのは必須のようですが、雨などに濡らしたりとそれを壊されることもあります。そんな時は「民泊wifi」を利用しておけば緊急事態が起きた時、代替品を用意してもらえます。

電球に関しては日々の点検作業で防げますし、電球のストックを用意しておくことで対応可能かと思います。オーナー側の連絡先を提示しておくことも大切です。

語学に自信がない場合も基本は筆談など、自分で解決する努力をしないといけませんが、どうしてもという場合はAirbnbの緊急電話サポートを頼ってもいいのではないでしょうか。基本はメール対応ですが… そのへんは緊急度に応じて判断すればいいと思います。

あと外国人ゲストにとって、日本の地震は、経験したことがないのでかなり怖いもののようです。我々は震度3ぐらいなら平気ですが、エレベーターに綴じ込まれる可能性もあるから、滞在中に地震が起こった場合ゲストに連絡を入れてあげるような配慮もしてあげると、

おもてなしとしてはいいのではないでしょうか。

Airbnbをはじめよう!(お客様を迎える編)

いよいよゲストへの対応になってきます。外国人観光客(ゲスト)には、基本英語で対応しなくてはなりません。英語ができるにこしたことはないですが、英語ができないから諦めてしまうのはもったいないです。

当面はGoogle翻訳などを利用して、英語が得意ではないことや電話対応はできないのでメール(書面)での対応になることを伝える方法もあります。もっとコミュニケーションをとりたくなって、英語を学ぶきっかけにしてもいいと思います。

でも、語学に強い知り合いや友達がいると心強いですね。頼れる場合はどんどんお願いして巻き込んでしまうのもいいでしょう。

ゲストから問い合わせがあれば、できるだけ早く返答しなくてはなりません。基本英語で対応です。先に書いたように英語が得意な方に頼ってもいいので、なんとか早く対応したいものです。

問い合わせに対するお礼だけでも送っておく必要があります。対応の速さもAirbnbのSEO対策の一環です。

問い合わせに対して答えることのほか、ホスト側のリアクションとしては、事前承認する、却下する、もう少しメッセージのやり取りをして判断する、スペシャルオファー(ゲストに対して特別なオファーをする機能)を送る、の4つが考えられます。

1. 事前承認は、ゲストからの問い合わせの返答の際に、「泊まってもらっても良いですよ」と事前に承認することです。ホスト側は承認してもゲストがやめておこうと思えば予約は不成立です。

  でも早く決めたいゲストの方とかの予約を取り込めるのではないでしょうか。 注意点もあります。事前承認はゲストのプロフィールやレビュー、認証IDをきっちり確認し、判断してから決めましょう。

2. 却下するは、問い合わせがあったゲストを泊めることができないと判断した場合におこないます。Airbnbに却下理由を送らないといけないのですが、ゲストには理由は表示されません。

  ゲストには予定が埋まっているなどの理由をつけて返答するほうがトラブルにならないと思います。

3. 「もう少しメッセージのやりとりをして判断する」は字のごとくゲストのことがまだわからないので、もう少し判断材料が欲しいことを伝え、判断を先延ばしすること。

4. 「スペシャルオファー」はどういう時に使うというと、ゲストのディスカウント(値引き)に応えることになった時、宿泊人数が3名で問い合わせを受けたが、1名子供とわかったので値引きすることにした等です。

次は予約リクエストについてです。

これも対応を急がないといけません。Airbnbでは予約リクエストをもらったら、24時間以内に承認、却下を判断しなくてはなりません。そして返答率がさがってしまうとリスティングページに返答率や返答時間が表示されるので

このホストは反応が遅いからやめておこうと判断されるようになってしまいます。また検索順位もさがり、時間をかけるといいことはありません。早く対応することが一番です。

予約リクエストにたいしては、リクエストを承認する、リクエストを却下する、聞きたいことをメッセージで送るの3つがあります。

1.2. リクエストを承認、却下するはそのままです。

3. 「聞きたいことをメッセージで送る」は承認、却下の判断に迷うくらいのゲストで、もう少し判断材料が欲しい場合になります。迷って新たにメッセージを送って、大丈夫だと思えるゲスト以外は断っていいと思います。そのほうがトラブルは防げるのではないでしょうか。

Airbnbをはじめよう!(物件掲載編)

Airbnbのアカウント登録で人となりをわかってもらえたら、次はホストとして物件の掲載です。基本的に自分の物件に当てはまるところを選択し登録していきます。大事になってくるのは物件の写真とお部屋の紹介文です。

写真はゲストが泊まりたいと思う写真を使用しましょう。かなり重要ですので、慎重に選びましょう。部屋全体はもちろん、お風呂、トイレ、キッチン、ゲストが利用していいところは、できるだけ詳しく載せていきます。

*Airbnbではお部屋の写真撮影をプロに無料で依頼することができるそうです。利用してみてはいかがでしょうか?

お部屋の紹介文は日本語だけの登録も可能ですが、英語の表記がないと、集客は望めないでしょう。

可能であれば韓国語、中国語と言語が多ければ多いほど、予約率はあがるでしょう。その分ゲスト対応も難しくなるのですが…
 
宿泊料金については、まず同じエリア内の相場を理解しましょう。そして最初は安めに設定することをお薦めします。新規物件として検索されやすい状況を利用してゲストを集めておきたいところです。

そのことがレビューを増やし、好循環につながっていきます。初期設定や直近の予約は安くてもよいですが、桜の時期や、夏休みシーズン、年末年始の繁忙期には、少し高く設定しても大丈夫です。

もし、相場とか調べるのが面倒な方、全然わからないという方はスマートプライシング(適正な価格を算出する機能)を利用しても良いでしょう。慣れてきたら自分で料金設定してもいいですね。

また、人数に応じた値段設定をするとよいでしょう。最大収容人数の半分までは同額、それ以上はオプションでひとり増えるごとにプラス1000円という風に状況に合わして設定を変更をするようにしましょう。

ゲスト側にたっても、一人あたりの料金は下がることになりますし、ホスト側からみても、2名も4名も手間はそんなに変わりませんから、一日の宿泊料金が高くなるほうがいいのです。

このようにオプション料金を設定できるようになっています。追加人数以外のものとしては、週割、月額等の長期滞在料金、保証金、週末料金、清掃料金などです。

最後にAirbnbのSEO対策としては、こだわりのあるお部屋の写真の公開、周辺の地図、主要な観光地の写真、アメニティを充実させる、プロフィール、お部屋の紹介を丁寧のする、ガイドブックに載ってあるところを登録する、

最低宿泊期間を短期間から受け付ける、毎日、宿泊費用を変更する、予約機能をオンにする、問い合わせに対して迅速な対応をする、高評価のレビューをもらう、などが挙げられています。

自分の物件の特徴を掲載することが大切です。宿泊料金の安さであるとか、お部屋のインテリアがオシャレであるとか、近くに世界遺産があるなどのローケーションの良さをアピールしてもよいですし、とにかく周辺物件との差別化を図ることが大切です。

Airbnbをはじめよう!(アカウント登録編)

物件が決まり、家具備品の設置が完了したら、Airbnbでのアカウントを作成しましょう。普通にAirbnbのサイトからアカウント登録することもできますが、

Airbnbをすでに始めている方に紹介クーポンを送ってもらって登録したほうが、宿泊割引クーポンをもらうことが出来るのでお得です。

アカウント作成するときのポイント

1. できるだけ認証確認を多くすること    メールアドレス、電話番号だけで登録は可能ですが信頼度をあげるためにfacebookやGoogleのアカウントから登録するとよいでしょう。

                      そうすることで初期設定の手間が省けますし認証項目が多いほど信頼につながります。

                      facebookで友だちが多いほうが安心できるところもありますね。*携帯電話の登録は+81 90 xxxx xxxxと登録すること。 +81 090 xxxx xxxx で入力すると進まないのはじめの0を省略してください。注意しましょう。

2. プロフィールの紹介文は英文で書くこと  ゲストは外国人が多いので英語で自己紹介文を入力しましょう。ゲストはどういう人が部屋の持ち主か、信頼できる人物化を判断する基準となるものです。きっちり書くようにしましょう。

                      英語が苦手な人はGoogleの翻訳機能もありますが、できたら英語の得意な方に頼むほうがいいでしょう。

3. 印象のいい写真を掲載しよう       掲載する顔写真はいい印象を持ってもらえるものにしましょう。もし家族と住んでいるのであれば一緒の写真を掲載したら、ゲストの方も安心感を持ってくれるかもしれません。安心して泊まってもらえるような写真にしましょう。

4. ID認証をしておきましょう        プロフィール登録後、パスポートや免許証でID認証をしておきましょう。やはりこれもゲストの方に安心感を与えますので、重要です。

5. 日本の口座を登録する          料金の受取方法はいろいろありますが、日本の銀行口座へ直接振り込みをしてもらうのがいいです。スムーズに行きますし、入金が早いです。

アカウント作成のポイントを書いてきましたが、1から4まで共通するのは、とにかくゲストに安心感を持ってもらうということです。ホスト側の人となりや性格がにじみ出るようなプロフィール作りをすることが、

ゲストとのミスマッチを防ぐことになり、トラブル防止にもつながります。次は、実際に宿泊してもらう物件の掲載についてです。

Airbnbをはじめるまでに(家具、備品の設置編)

物件が決まったら、次にやることは家具、備品の設置です。何が必要か把握し、準備をしっかりやることで、設置がスムーズにおこなわれます。

絶対に必要なものは寝具です。それ以外にカーテン、マット類、冷蔵庫や電子レンジなどの生活家電など規模によって異なりますが、最低限泊まれるようにすることが必要です。

備品を揃える際、ネットを利用するのもよいでしょう。利用する通販会社、配送日時を揃え、一気にできるようにするとはかどります。

トイレットペーパー、ティッシュペーパー、洗剤、シャンプーなどの消耗品も用意しましょう。最終チェックして、足りない物の買い出しの時間もとっておきましょう。

家具、備品のセッチングができたら、写真撮影をしておきましょう。その写真をAirbnbなどで紹介することができます。写真はできるだけ明るく、きれいに撮るようにすること。できるだけ広く見せたほうがよいので広角レンズのカメラなどを用意してもいいでしょう。

ここでの写真は今後のお客を呼ぶ材料になるので最大限、力を入れましょう。

備品の一部になりますが、「施設利用の使用方法に関する案内書」の設置は義務づけられています。民泊を利用する外国人観光客にとって、ゴミの出し方、はたまたエアコンの使い方まで、日本の生活ルールはわからない事だらけだと思います。

ホテルのようにフロントに電話して解決することもできません。ですから外国人観光客が見込まれる方は生活ルールを書いた案内書を作っておくことをお薦めします。

案内書には次のようなことを記載するようになっています。

・施設に備え付けられた設備の使用方法

・滞在者がゴミの搬出をする場合には、廃棄物集積所に排出できる日時などの処理方法

・騒音を発生させない等近隣住民の生活環境の保全への配慮

・火災等の緊急事態が発生した場合の通報先(消防署、警察署、医療機関及び認定事業者等の電話番号)及び初期対応の方法(防火、防災設備の使用方法)

・滞在者が、消防署、警察署、認定事業者等に情報提供を求める際の連絡方法

注意書きは必要になる場所に設置しておくほうがよいでしょう。

トイレの使い方、ゴミの分別方法、土足厳禁の案内、騒音注意の案内などです。その他には宿泊ルール、観光地へ案内、周辺の地図、グルメマップ、WIFIの利用方法などがあれば喜ばれるでしょう。

宿泊者に気持ちよく過ごしてもらうためにも、わかりやすい案内書、注意書きを作ることがトラブルを減らすことにも繋がりますので、気を抜かないで作りましょう。

Airbnbをはじめるまでに(物件リサーチ編)

民泊は、物件がないとできません。自宅、空いている物権を所有している以外は物件を探さなくてはなりません。利益を上げてくれる物件を選ぶことが重要になります。

ココでは、賃貸物件を借りて転借する形を考えてみます。

そこで大事になってくるのは「どの地域でやるのか」です。手軽なのは自分自身が住んでいる場所、職場の近くで、管理もしやすいでしょう。その土地のことをよく知っているのは土地の情報もわかるし、

知らない人より、案内も丁寧にできるし、優位に働くことが多いです。

その他のポイントから選ぶと、、観光地へのアクセスがいいのも魅力的です。最寄りの駅から徒歩何分で行けるかなども重要になってきます。

宿泊地として人気があるかどうかの選定方法としてビジネスホテルがあるかどうかも参考にすると良いでしょう。ホテルの予約サイトなどで状況を見たりするのも有効です。

だいたい民泊を行う地域が決まったら、不動産情報サイトを利用して物件を調べましょう。このときは、敷金、礼金、家賃相場をみます。地域によって家賃が安かったり、「敷金礼金0」の部屋が多い地域、家賃や敷金礼金が高い地域もあります。

一概には言えませんが、「敷金礼金0」の地域のほうが、競合が多く埋まらないことが多いようです。そこで家賃を下げていることが多いみたいです。このような物件を狙うのも有効な手です。

次に部屋の広さです。宿泊人数が2名なのか、10名なのかで、利益が相当変わってきます。しかし、広ければいいという問題でもありません。

例えば人数が多ければ多いほど騒いで、周辺とのトラブルも出やすくなります。ゴミの問題も然りです。

ココからが普通の物件選びと違うところかもしれません。思うような物件がみつかったら、実際に仲介業者に連絡を取りましょう。そこで担当者と話をし、民泊利用が可能な物権を探してもらえるか聞いていくのがよいでしょう。

かならず契約前にオーナーや管理組合の方の民泊が可能ということをとりつけてから契約をするようにしましょう。仲介業者で民泊許可物件がなかったとしても、名刺交換等はしておき、許可物件が出れば、優先的に教えてもらえる関係づくりも大切です。

最後に話が進みそうな場合は、現地調査をやりましょう。

実際に駅からの道を自分で歩いたり、広さを確認すること、そして周辺環境もみておくべきです。コンビニ、スーパー、コインランドリーなどあればいい条件になります。

現地調査のポイントとしてはエントランス周辺と部屋の間取り寸法です。エントランスではオートロックがあるのかと、管理人がいるかどうかです。 管理人のいる物件は宿泊者が安心して過ごすことができます。

次に間取りと寸法です。民泊をするために部屋を借りるのですから、ベッドが何台置けるかを確認しましょう。その間取りの中で利便性を損なわない程度にできるだけ多くの人数を収容できるように考えましょう。

物件が決まれば、賃貸契約を交わすのですが、値段交渉もきっちりやらなくてはなりません。ただ安くしてと言ってもだめな場合が多いです。相手のことや、事情を考えた交渉をするようにしましょう。2月〜4月は不動産業界は繁忙期です。

この時期は値段交渉は難しいでしょう。4月も下旬を過ぎると空き物件は早く借り手を見つけたい心理になってきます。交渉にも応じてくれやすくなるはずです。物件選びは時期も考慮に入れて!

契約のポイントは契約自体の確認です。契約書に「民泊利用可能」と一文加えてもらおう。、解約時の条件を確認する。

通常なら解約は1ヶ月前が基本ですが、1ヶ月前という条件に民泊可能物件はなっていたりします。注意しましょう。

今流行りのAirbnbをはじめるまでに

Airbnbの説明からしていこうかと思います。ご存じの方は読み飛ばしてください。

2008年に設立され、サンフランシスコに本社を置く非公開会社Airbnb,Incにより所有、運営されている。 宿泊施設、民宿を貸し出す人(ホスト)、借りたい人(ゲスト)双方向のためのウェブサイトのことです。

部屋を借りる側(ゲスト)も、「顔写真」、「電話番号」、「メールアドレス」を登録して予約や、質問をホストと直接やり取りする仕組みになってます。

ゲスト、ホストに関係なくプロフィール情報を掲載することができますので、ゲストが宿泊リクエストしてきたらその人の・プロフィール情報をみて、予約を受けるか受けないか判断できる利点があります。

レビュー情報についても双方が書き込めます。ゲストの過去に泊まった家のホストの書き込みも見ることが出来るのでどういうゲストかチェックできます。

金銭のやり取りも、ゲストと直接やり取りする必要はありません。Airbnbが管理してくれます。予約成立時にゲストが事前に支払います。ホストはゲストがチェックインした24時間後Airbnbから送金されるシステムです。

本格的なビジネスとして、やられる方も、外国人の観光客をもてなし、国際交流をしたい方もAirbnbは利用できます。

ですから、提供する部屋も様々です。自宅の一室を提供する。部屋をシェアする。よく旅行や出張で家を空ける人はその時だけ貸す。使っていない家やマンションの一室をまるごと貸す。等などです。

このスタンス、雰囲気でAirbnbやるのは比較的楽しいのではないでしょうか。ビシネスとして考え、利益を出すために立地条件考えないといけなくなると難しくなってきますね。

でもビジネスとして民泊を始めるにあたっても、最初は最もメジャーな民泊仲介サイト「Airbnb」を利用して集客を図るのがいいでしょう。まずどういう流れで運営していくかみていきましょう。

物件リサーチ、現地調査、契約 → 宿泊施設の必要な物品の発注 → 顧客を迎えるための準備 → Airbnbのアカウント作成 → 物件の掲載 → 顧客対応 → 清掃、備品補充 → 緊急対応、メンテナンス、大まかに項目を分けるとこういう感じです。

物件リサーチから物件の掲載までは準備の段階です。顧客対応それ以降は継続的におこなうことになります。最初に準備をきちんとすれば、あとは比較的、楽になります。次からは項目ごとに細かくみていきましょう。

民泊開業に必要な法律(建築基準法、消防法、賃貸契約)を勉強しよう

民泊に関連する法律を勉強しておきましょう。最初は建築基準法です。

建築基準法では都市計画法で定められる用途地域に応じて、建築できる建築物が制限される。
ホテル・旅館を建築してはならない用途地域 第二種中高層住居専用地域、工業地域、工業専用地域、第一種住居地域(ホテル・旅館として使う床面積が 3,000 ㎡を超える場合)

建築することができる建築物としてホテル・旅館が含まれない用途地域 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域

既存の建築物の用途を変更する場合も、上記の規定は適用される(例えば、第一種 低層住居専用地域に建っている住居を、ホテル・旅館として利用することはできない)

建築物の用途変更後に用途地域の規定違反となった場合における、当該建築物の所 有者、管理者又は占有者は、100 万円以下の罰金

防火・避難に関しホテル・旅館に要求される構造設備が定められている

既存の建築物の用途を変更する場合も、これらの規定は準用される

上記の法律の条文だけみてもわかりづらいので、大雑把に言ってしまえば、民泊で重要になってくるのは用途地域で建ててよいところと、駄目なところがある点、建築物の用途が、それぞれの民泊の種類によってかわってくるのですが、

それに当てはまるかどうかがポイントになるようです。

難易度が高いのは、旅館業法、その次に特区民泊、民泊新法の順です。

次は消防法を見てみましょう。

消防法、消防法施行令

火災の予防、被害の軽減に関しホテル・旅館に要求される設備が定められている。

既存の建築物の用途を変更して「特定防火対象物」(旅館等)となる場合は、これら の規定が適用される。

特定防火対象物の関係者は、必要な設備を設置したときは、その旨を消防長又は消 防署長に届け出て、検査を受けなければならない。

上記の届出を怠った者、上記の検査を拒み、妨げ、又は忌避した者は、30万円以下 の罰金又は拘留。

要求される設備としてはやる規模によってことなりますが、自動火災報知機、誘導灯、避難器具から規模が大きくなればスプリンクラーや非常用発電機迄あります。

次にソフト面、防火管理の選任、消防訓練、防火対象物点検報告、避難経路図の作成など多岐に及びます。

賃貸契約については、旅館業法に基づいて民泊を始めることは少ないかと思います。ここでは、特区民泊、民泊新法を想定して書かして頂きます。

ホテル、旅館で用いられる宿泊契約の解説をすると、部屋を有料で貸し出すのは、賃貸借契約になります。宿泊契約も部屋の提供というところだけをみると、賃貸借契約になります。

特区民泊では定期借家契約書を作成するとよいでしょう。*定期借家契約とは、短い期間を決めて家の貸し借りをする契約です。

特徴は「契約期間が経過すれば明け渡してもらえる。」「1年未満の契約でも機関の定めのない賃貸借契約とみなされない。」があげられます。

通常の賃貸借契約にしてしまいますと法的には正当な事由がない限り更新されてしまいます。

特区民泊は明らかに短期使用の目的なので更新については心配する必要はないかもしれません。ただし、万が一に備えるのが契約書の役目ですので、ここはきちんとしたものを作りましょう。

旅館業法に基づく民泊のはじめ方

民泊ビジネスに本格的に取り組もうとされる方は、旅館法に基づく民泊営業を始めることをお薦めします。

どのような流れで許可申請を出すのでしょうか。今回は一軒家より難しいマンションでの場合を考えてみたいと思います。まず最初に確認しないといけないのが、マンションの管理規約です。

ここで、民泊を禁止されていたら、民泊営業はできません。また、マンション一室を利用した旅館法に基づく民泊を始めるのも難しいようです。オーナーさんの全面協力が得られるなら可能かもしれませんが…。

ではマンション1棟を宿泊施設として民泊を運営する前提でお話さしてもらいます。

住宅マンションを宿泊施設に用途変更するのは難しかったのですが、国土交通省から容積率緩和の通知が出てから、民泊利用の可能性が広がりました。ただ自治体によってことなってくるので、管轄の自治体に一度相談して見ると良いと思います。

そこで可能という判断がなされたら、今度は旅館業登録の申請になるのですが、簡単ではなく保健所に事前相談をし、何が必要なのかを理解し、申請し消防署の適合確認、保健所による設置基準の現地確認を経て、やっと許可が出る仕組みになっています。

申請の流れは「用途関係」の確認、「消防関係」の確認、「景観関係」の確認などを行って、要件が整ってから、申請書類の作成に進みましょう。

「用途関係」の確認では、建物の用途が「共同住宅」か「寄宿舎」、または「一戸建ての住宅」であるかを確認します。マンションで考えているなら「共同住宅」になり問題ないですが、「事務所」等になっている場合は用途変更が必要になります。

次に民泊が出来る地域に建設されているかどうかの確認です。ホテル、旅館は第1種住居地域(3000㎡以下)、第2種住居地域、準住居地域、準商業地域、商業地域、準工業地域でしか、営業できません。

「消防関係」の確認では、消防法令適合通知書の交付を受けないといけません。消火設備、警報設備、自治体の条例によって細かく規定されていますので、きっちり確認しましょう。

「景観関係」の確認では、各自治体の関係部署に確認し、注意しましょう。特に京都の景観条例は厳しい規制のようです。

このような要件が整ったら、旅館業許可申請にはいります。

一般的な書類は登記事項証明書(法人の場合)、状況見取図、配置図・平面図、構造設備の仕様図等、使用承諾書等、土地・建物登記簿謄本,検査済証などが必要になってきます。

これらの書類を、保健所に提出し、申請が受理されると、関係部署(消防署など)に照会され現地調査をおこないます。問題なければ許可書が交付されることになります。

旅館業法に基いて民泊を始めるのは、結構労力を使います。でも本格的に民泊を始めたい方はやらないといけないことです。資金が潤沢にあれば、全部自分でやらないといけないわけではないので司法書士などプロにお願いする選択もあります。

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